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          1. 丁祖昱:中央定調穩地產,市場預期回穩但城市加劇分化

            丁祖昱2022-07-28 17:19:08來源:中國房地產金融

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            ??市場下行壓力下,穩地產勢在必行,政策端自3月以來不斷釋放積極信號。4月29日,中央政治局召開會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管。

            ??我認為房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位,因城施策促進房地產市場健康發展和良性循環,核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。但限購政策較難全面退出,弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控,并推出救市政策組合拳。同時逐步化解企業債務風險,恢復企業經營“造血”功能,進而穩定市場信心。

            ??居民按揭貸款有望繼續松綁,保障剛需滿足改善及新市民購房消費。

            ??總體來看,市場回穩主基調未變,但各城市市場或將加劇分化,一、二線城市大概率在三季度市場回穩,三四線城市市場回穩則需較長時間周期。

            ??銷售、新開工、土地購置等繼續下滑,投資同比微增但難延續

            ??銷售、新開工、竣工、土地購置等繼續下滑。2022年1-3月,商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額29655億元,下降22.7%,二者降幅較1-2月擴大4.2pcts和3.5pcts。商品房銷售均價9552元/平方米,同比下跌4%。房屋新開工面積29838萬平方米,同比下降17.5%;房屋竣工面積16929萬平方米,同比下降11.5%。房地產開發企業土地購置面積1339萬平方米,同比下降41.8%;土地成交價款672萬億元,同比下降16.9%。

            ??房地產投資同比微增,但較難延續。2022年1-3月,全國房地產開發投資27765億元,同比增長0.7%。其中3月單月開發投資額為13266億元,同比下降2.4%,但房地產開發投資額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高,整體規模同樣維持在歷史高位。房地產投資反彈或許與房企保交樓的任務密切相關,1-3月,房屋施工面積806259萬平方米,同比增長1%。如果銷售、新開工、土地購置等沒有大幅好轉,房地產投資反彈注定難以延續。

            ??樓市繼續下行,一、二手房成交跌幅超四成,房價走勢分化

            ??房地產市場繼續下行,一季度百城成交同比跌幅達45%。據CRIC數據顯示,一季度全國百城商品住宅成交7315萬平方米,較2021年四季度環比下降31%,較2021年一季度同比下降45%。

            ??從4月30個重點城市成交數據來看,4月成交面積為1291萬平方米,環比下降18%,同比下降58%。1-4月累計成交面積累計同比下降48%,較前3月(累計同比下降42%)降幅擴大6pcts。

            ??分能級來看,一線城市4月環比下降19%,同比回落47%。其中北京隨著新增供應入市成交放量,市場熱度持續回升,新盤平均去化率穩步提升至41%,核心地段高性價比樓盤銷售火爆,但遠郊區域不少項目去化率仍低于10%。廣州核心區熱度回升,供應增加情況下環比微增3%,新盤平均去化率低位回升至21%,中高端需求相對堅挺,但剛需觀望情緒濃重,增城、南沙、花都等外圍區域成交未見起色。上海因疫情封控影響同環比均呈現斷崖式下跌。

            ??26個二三線城市環比下降18%,同比下降60%。城市間分化持續加劇。(1)長三角近乎全面熄火,杭州、合肥、南京等市場轉弱,蘇北全面承壓;(2)天津、河北、山東、東北等北方市場觀望情緒依舊濃重。天津來訪、認購量均同比下降約四成,新盤平均去化率仍處23%低位;(3)大灣區:佛山、惠州、東莞、珠海等繼續蟄伏,項目去化普遍維持在30%左右;(4)中西部:武漢、成都、重慶等市場羸弱,西安、鄭州等區域分化加劇。

            ??二手房成交未見起色,一季度同比仍下降49%。據CRIC數據顯示,占據全國約70%市場份額的21個重點城市,2022年一季度二手房成交面積達2276萬平方米,同比下降49%。

            ??從4月9個重點城市成交數據來看,二手房市場環比再降,9個重點城市預計成交319萬平方米,環比下降9%,同比下降56%,較3月擴大4pcts。前4月累計成交1214萬平方米,同比降51%,較前3月擴大2pcts。其中南京、蘇州、杭州、廈門、深圳、青島等二手房市場持續低迷,成交同比腰斬,其中青島跌幅最為顯著,達80%。

            ??雖然市場繼續下行,但居民按揭貸款邊際改善,3月住戶部門中長期貸款由負轉正。2021年10月,住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位,但隨后歷月占比持續走低。

            ??2022年2月首次出現負增長。不過3月隨著各地信貸環境持續改善,整體住戶部門短期貸款增加3848億元,中長期貸款增加3691億元。

            ??據70個大中城市房價數據顯示,一、二手房環比下降城市數量明顯下降,不過一手房環比最大跌幅有收窄趨勢,二手房環比最大跌幅仍有擴大趨勢。2022年3月,新建商品住宅銷售價格環比下降城市有38個,比上月減少2個。其中湛江暫以0.9%的環比跌幅居首,較上月的最大跌幅2.1%收窄1.2個百分點。二手住宅銷售價格環比下降城市有45個,比上月減少12個,其中牡丹江暫以2.1%的環比跌幅居首,較上月的最大跌幅擴大0.6個百分點。

            ??溢價率延續低位運行,7城首輪集中土拍國企、央企是拿地主力

            ??土拍溢價率延續小幅回升,流拍率有所改善跌至17.5%。2022年4月,由于本月成交主力城市為集中土拍的重點城市,包括杭州、寧波、南京、成都、長沙在內的多個城市均有優質土地高溢價成交,因此帶動成交溢價率環比微增,較上月上漲了0.3個百分點至4.8%。平均流拍率跌至17.5%,較上月減少0.8個百分點。

            ??而從已經完成2022年首輪集中土拍的深圳、杭州、寧波、南京、成都、天津、長沙來看,央、國企基本仍是各城市集中土拍的拿地主力,尤其是近期樓市明顯遇冷的天津、南京等城市,本地城投托底現象仍舊突出,整體地市熱度并未較去年第三批次出現明顯回溫。

            ??企業面臨巨大危機,百強銷售跌幅擴大,融資持續保持低位

            ??百強房企銷售跌幅進一步擴大。據CRIC數據顯示,2022年4月,TOP100房企實現銷售操盤金額4284.7億元,環比降低16.2%,降幅大于近年同期;同比降低58.6%,較3月降幅進一步擴大,且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。

            ??行業債務風險尚未完全出清,房企融資量持續保持低位。2022年4月,100家典型房企融資量跌至356億元,同比跌幅達43%。

            ??值得擔憂的是,房企償債壓力集中在上半年。2022年,100家典型房企的到期債券金額超6000億元,主要集中在上半年,3、4、6月的到期債券金額均超600億元,短期償債壓力依舊不容小覷。

            ??政治局會議定調穩地產,70城市政策松綁,因城施策促進良性循環

            ??市場下行壓力下,穩地產勢在必行,政策端自3月以來不斷釋放積極信號。4月29日,中央政治局召開會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管。

            ??過去4個月,政策層面可謂由上而下,全面鋪開。中央多部委密集表態穩地產,金融委強調防范化解房企債務風險,財政部明確暫緩房地產稅改革試點。央行降準、降息幅度弱于預期,超百城的銀行自主下調房貸利率。70城市政策松綁,南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購。

            ??展望未來,未來政策走向如何成為房地產市場能否真正回穩的關鍵。

            ??從中央層面來看,信貸政策將適度松綁,適度控制去杠桿節奏和力度,房企整體融資環境有望明顯改善,居民按揭貸款或將繼續松綁。

            ??中央政治局會議最新定調,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,一城一策框架下,地方政府仍需落實城市主體責任,依據市場實際情況,因城施策促進房地產業健康發展和良性循環,核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。但核心一、二線城市限購政策較難全面退出,政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求,刺激剛需的購房需求釋放。

            ??弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控,并推出救市政策組合拳,以刺激居民購房消費。

            ??房企紓困層面,化解企業債務風險,恢復企業經營的“造血”功能,進而穩定市場信心。例如調降預售門檻,加快預售證審批,合理順延項目交付期限,保障企業經營盡早恢復;調降土拍門檻,降低土地競買保證金比例,分期繳納土地出讓金,尤其要降低地價,提升企業開發盈利預期。

            ??居民紓困層面,壓力城市將進一步放松限購、限貸,并刺激居民購房消費,以減緩市場下行壓力。弱二線以及三四線城市或將全面取消限購,限貸政策有所放松,尤其要下調二套房首付比例,才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。此外,更多疲軟城市將通過財稅刺激托市,下調房地產交易稅費,并實行購房補貼,鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費。

            ??城市加劇分化,三季度一二線市場有望回穩,三四線需更長時間

            ??總體來看,市場回穩主基調未變,但基于城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素,各城市市場或將加劇分化:

            ??其一,一、二線城市大概率將在三季度市場回穩。其中,一線城市市場需求及購買力最為堅挺,房地產市場或將率先企穩。當前北京市場延續供需兩熱,整體市場活躍度較高。上海主要是受到疫情封控影響,4月樓市近乎“停擺”,待疫情得以控制,必定迎來穩步復蘇。主要基于一方面庫存接近出清,截至2022年3月末,商品住宅去化周期低至5.93個月。2021年,上海放松落戶限制,加大人才引進力度,全年共計新增落戶7.3萬人,其中居轉戶3.8萬人,人才引進3.5萬人??梢云谠S的是,隨著高素質人才大量聚集,有望給上海房地產市場提供更為堅實的需求支撐,市場率先企穩將是大概率事件。

            ??二線城市市場需求相對充裕,但市場購買力有所透支,房地產市場或將輪動企穩。例如杭州,人口吸附力強勁,外來人口常年保持較快增長態勢,潛在購房需求著實充裕。2021年末,杭州常住人口達到1220萬人,較2020年末凈增加24萬人。不過,受限于居民不斷加杠桿購房,住戶部門杠桿率明顯偏高,市場購買力難免透支。2020年,杭州住戶部門杠桿率高達127%,存貸比低至70%,居民繼續加杠桿購房的空間將顯著受限。

            ??其二,三四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中,強三線城市市場需求及購買力明顯透支,房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住。

            ??例如南通,經濟基本面依舊出眾,2021年GDP總量達到11027億元,同比增長8.9%。不過,人口導入情況不甚理想,外來人口主要來自于蘇北地區,本地人口持續凈流出,高素質人才更易被上海、蘇州、南京等周邊一、二線城市所吸附。2021年末,南通常住人口773.3萬人,比上年增加0.5萬人;戶籍人口751.7萬人,比上年減少4.4萬人。更為重要的是,2016年以來,南通房價、地價輪番上漲,市場預期明顯透支。2021年下半年以來,隨著南通房地產市場持續轉冷,高價盤去化壓力不斷加劇。

            ??弱三四線城市市場需求及購買力嚴重透支,房地產市場或將繼續盤整。例如煙臺,2021年下半年以來,房地產市場形勢愈加嚴峻,多數項目反饋市場需求近乎枯竭,月均成交降至個位數。去庫存壓力不斷加劇,截至2022年3月末,商品住宅庫存去化周期高達59.4個月。各區域市場一片紅海,旅游地產更是“重災區”,海景房成交顯著放緩,唯有大幅度降價,才能階段性提振成交去化。

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