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          1. 黃卉:從“蝸居”到“安居” 新市民住房問題的演變與需求升級

            黃卉2022-07-28 16:54:09來源:中國房地產金融

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            ??黃卉 貝殼研究院研究專家

            ??解決新市民、青年人的住房困難問題,讓新市民和青年人能早日改善他們的居住條件,是“十四五”期間人口凈流入大城市的重點工作。

            ??在城鎮化快速發展的背景下,我國新市民群體規模龐大且呈現逐步增長趨勢。在人口凈流入的大城市中,新市民的住房需求尤其是租賃需求旺盛,租賃比例較高。新市民租住什么樣的房,能不能負擔得起,住得是不是安穩,租賃關系是否有保障等話題越發受到全社會的關注。2020年12月中央經濟工作會議要求,要重視解決好新市民、青年人,特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題,努力做到住有所居、職住平衡。2021年3月政府工作報告中提出,盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。2021年6月國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,提出加快發展保障性租賃住房,明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題的主要途徑。解決新市民、青年人的住房困難問題,讓新市民和青年人能早日改善他們的居住條件,是“十四五”期間人口凈流入大城市的重點工作。

            ??一、中央政策多次提到的“新市民”是哪些人?

            ??新市民稱謂由農民工、外來務工人員轉變而來,以推進其市民化、促進其融入城市為出發點,并逐漸延展為“城市新移民”。與“新市民”相關的最早的官方稱謂是2006年《國務院關于解決農民工若干問題的意見》提出的“農民工”概念,其后青島、西安等地使用了“新市民”的稱謂。

            ??在2010年國務院《關于加大統籌城鄉發展力度進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》正式提出了“新生代農民工”的稱謂,并強調了幫助其實現市民化。2015年底中共中央政治局會議首次在中央層面提出了“新市民”的概念。隨著房價的不斷上漲,不僅是農民工,其他流入城市的就業工作人員的住房困難問題也不斷加劇。國家發展改革委《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中提到擴大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。2022年3月,中國銀保監會《關于加強新市民金融服務工作的通知》中指出,新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住,未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體。

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            ??二、針對新市民的住房問題及政策導向

            ??1998年以前,新市民的住房主要依靠回村居住和單位提供宿舍解決[董昕.中國農民工住房問題的歷史與現狀[J].財經問題研究,2013(01):117-123.]。隨著新市民群體的壯大、流動范圍的擴大和單位提供宿舍的比例不斷下降,租賃市場成為解決新市民居住問題的主要方式。根據有關調查顯示,現在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題,然而租金付得起的房子區位比較遠,區位比較好的租金又比較貴,這成為新市民、青年人“買不起房”和“租不好房”的一個現實困難[國新辦“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會,2021年8月31日]。此外,由于戶籍壁壘導致新市民游離于住房保障體系之外也是新市民面臨住房困難問題的一個方面。

            ??在住房政策上,提出過用工單位是改善農民工居住條件的責任主體[《關于改善農民工居住條件的指導意見》],有條件的地區可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入公租房供應范圍[《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》],把進城落戶農民完全納入城鎮住房保障體系[《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》],化解房地產庫存、通過加快農民工市民化、推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革[2015年12月中共中央政治局會議]等方式,但更多地停留在住房保障問題的探索層面,解決新市民住房問題的實際作用有限。2021年,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,提出加快發展保障性租賃住房,明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題的主要途徑。

            ??三、新市民住房租賃需求更加旺盛

            ??在購房成本高、購房資格受限的背景下,租賃成為城市中新市民、青年人在較長時間內選擇的居住方式。未來新市民的住房租賃需求旺盛,同時對租賃品質的需求不斷增強。

            ??第一,新市民住房租賃需求總量大且呈現持續增長的趨勢。我國大城市以流動人口的租賃需求為主,未來隨著城鎮化率的提升和城市之間的流動性增強,租賃人口的數量將呈現增長趨勢。與此同時,在家庭小型化的趨勢下,未來租賃住房需求量將持續增加。2020年我國的戶均人口為2.62人,其中一人戶為1.25億戶,占比達到25.4%。特別是大城市中一人戶比例更高,如2020年北京一人戶占比達29.9%、上海一人戶占比達28.3%,對于開間、一居室租賃需求旺盛。

            ??第二,隨著平均購房年齡的延長,租客停留在租賃市場的時間延長。由于房價收入比較高或部分城市的限購、限貸政策,城市居民購房計劃推遲,依據貝殼平臺數據,2021年租賃試點24城的平均購房年齡為33-39歲,其中15個城市平均購房年齡相比2018年增加2-3年,相當于在租賃市場多停留2-3年,由此可以推算,自高校畢業生進入租賃市場后,多數的租住時間或超過10年。特別是一線城市的高房價和對非戶籍人口有一定社保繳費或個稅證明年限限定,一線城市平均購房年齡更高,租客停留在租賃市場的時間更長。

            ??第三,屋內設施、基礎服務以及周邊配套成為影響居住品質的核心因素。從租客結構來看,2019-2021年貝殼平臺成交租客中四個一線城市18-30歲的青年租客占比超過四成,90后、00后新生代群體對租賃房屋品質要求較高,同時由于購房計劃延遲,從家庭或老人、小孩的需求考慮愿意為品質付費。

            ??四、租賃需求進入改善新階段

            ??在我國城鎮化的前期,租賃主要是解決農民工在城市的容身之所,對居住品質的容忍度較高。但在新階段,年輕群體、新市民的租賃住房需求正在發生質的提升。一是租賃需求多樣化。從新市民的人群分類上,不同收入人群對租賃住房的產品呈現差異化需求。低學歷流動人群收入能力無法達到租住一間房的要求,需要的是標準化的床位。

            ??城市無房低收入人口,具有本地戶籍但收入能力低,需要保障性公租房。流動夾心層人口,以非戶籍大學生為主,處于暫時性支付能力不足階段,需要安全規范的合租和中低端整租。城市戶籍夾心層擁有本地戶籍,包括畢業5-10年內大學生,收入水平相對較高,但在城市購房難,需要適合家庭居住的整租產品。

            ??二是高品質的租住空間。隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加以及生命周期推進,租賃消費升級大勢所趨。對于租賃住房的需求將從基本剛需到“品質升級”,對于高品質的租住空間要求更高。新市民對居所的需求不限于居住需求,安全需求、隱私需求、社交需求等逐漸衍生。租客對品質居住的要求更高。居住安全性、舒適度、住所的設施及環境、公共空間設計等因素,都逐漸成了影響新市民租房決策的重要因素。根據我們調研,超五成新市民表示愿意為更好的地段、服務和室內環境,每月多支出1000元以上。

            ??三是專業化的租賃服務。新市民對租賃的專業化服務需求增加。

            ??新市民對于鄰里社交、管家服務、維修保潔等專業服務的日益凸顯。維修保潔服務的及時性、鄰里社交的群體同質性、居住空間的安全性、活動組織的拓展性以及管家服務是否周到,都是影響新市民選擇租賃房源的關鍵服務因素,也決定了新市民入住后的租住體驗和到期后的續租率。

            ??四是均等化的公共資源。新市民需要更加長期、穩定的租賃關系,其居住的基本權利應當得到保障,不能遭到歧視性對待,不能因為租房而成為城市的“二等公民”。依據調研數據,在新市民選擇租房而不是買房的決策影響條件中,租房能夠解決子女教育問題的條件占比第一。關于教育需求對新市民購房的影響,受教育程度較高的人往往對子女教育也有更高要求,進而拉動住房需求。因此,解決租客長期租賃的關鍵目標是,逐漸推動解決租戶子女的教育權益,逐步實現機會平等。

            ??新市民群體的規模逐漸增加,居住條件也從“蝸居”到“安居”轉變,對租房的需求也更加多樣化,需要品質的居住空間、專業化的租賃服務和均等化的公共資源來滿足居住需求。在此背景下,政府或市場單一的力量都不足以為新市民提供滿意的住房,需要以市場主導,更好發揮政策引領作用。為此,政府通過賦能來推動市場高質量發展。一方面,政府通過制定租賃法律規則,強化監管機制和能力;另一方面,通過財稅金融政策為租賃企業賦能,助推租賃機構化運營,合力構建一個具備高品質的租住空間、專業化租賃服務、合理的居住保障和均等化公共權利的租賃市場,滿足新市民安居需求。

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