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          1. 住建部原副部長仇保興:城鎮化面臨12個拐點,穩房地產是穩經濟也是穩財富

            許倩2022-07-01 11:59:20來源:中房報

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            ??“我國城鎮化拐點已經出現,從現在開始,每年不可能有很多農民轉移到城市中來。住房需求拐點正在形成,住房回歸居住功能的拐點也正在形成?!眹H歐亞科學院院士、住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興表示。

            ??6月30日,仇保興在中國房地產報、中國城市與區域治理研究院舉辦的以“開新局 再出發”為主題的“2022中國城市高質量發展智庫論壇”上分析說,中國城鎮化發展正面臨12個拐點,包括城鎮化發展拐點、“機動化”拐點、老年化拐點、碳排放拐點、住房需求拐點、小城鎮發展拐點、人口向城市集聚拐點、庫茲涅茨曲線拐點等都已到來。

            ??“當前我國住房空置率已經達到15%,有的省份達到25%甚至30%,高于國際5%的空置率標準。因為我國居民財富構成的75%都放在了住房中,如果房價暴跌,很多人將成為‘負翁’。所以,我們堅持‘房住不炒’,穩住房地產大盤,這不僅是穩經濟,還是穩財富?!背鸨Ed說。

            ??12個拐點和挑戰

            ??這次論壇上,仇保興提出“深度城鎮化2.0版”概念,并表示這是我國城市可持續發展基本策略。他認為,未來城鎮化應該是深度城鎮化,是從以“物質文明”為主體的城鎮化,轉向“以人為中心”的城鎮化;從以GDP增長為主的“灰色”城鎮化,轉向“雙碳戰略”指導下的“綠色”城鎮化。

            ??他提醒,在深度城鎮化建設中,要關注12個拐點,或者說是挑戰。

            ??對于城鎮化發展進入拐點階段這個趨勢,仇保興說,按照“納瑟姆曲線”,在一個大國城鎮化發展初期,即城鎮化率在30%時,城鎮化速度開始起飛;城鎮化率到75%時,轉入遲緩發展期。它的基本樣本來自美國。

            ??但在仇保興看來,美國城鎮化曲線與中國城鎮化曲線的一個重大區別在于,美國是一個移民國家,中國則是一個原住民國家;兩者間一個巨大差別是農村和農業結構。在美國,他們只有農莊沒有農村,一個農民或一戶農民所耕作的土地都是1萬畝甚至是5萬畝;我國是小規模耕種,每一戶農民一般有十畝地左右,經營面積較小。

            ??“城鎮化率在30%左右,城鎮化速度開始起飛”這一特點,在我國已經體現,但什么時候會轉向拐點,則與美國發展規律完全不一樣。

            ??“因為我國有廣闊農村,人均耕作面積較小,是一種適度規模農業經濟,我國城鎮化峰值拐點就會比以美國為首的移民國家要來得早得多。目前我國城鎮化這一拐點已經出現,從現在開始,每年不可能有很多農民轉移到城市中來?!背鸨Ed判斷。

            ??對于“機動化”拐點,仇保興判斷,中國汽車市場銷售量近幾年持續下降,包括燃油車使用規模降低等情況,雙重拐點很明顯已到來。

            ??老年化拐點也即將要到來,仇保興預測,2025年到2030年,我國將進入深度老年化,60歲以上人口將占整個人口總量15%以上,勞動力人口紅利將快速消失。

            ??對于住房需求拐點正在形成這個熱點問題,仇保興說,從聯合國和其他大型智庫給出的數據來看,原住民國家躍過城鎮化大發展后,人均住房面積為35到40平方米。經統計,中國人均居住面積為41.76平方米,西北一些省份已達43平方米?!斑@意味著我們開始進入一個不缺房子的時代,再加上人口出生率逐年下降,這種情況下住房空置率已達15%,有的省份達到25%甚至30%,高于國際5%的空置率標準?!?/p>

            ??這么高的空置率,為什么房價還沒有暴跌?仇保興認為,原因是我國居民財富構成中的75%都在住房中,而美國人是將28%財富用于住房。所以,在中國,如果房價暴跌,很多人將成為“負翁”,因此我們堅持“房住不炒”的總方針,穩住房地產大盤,這不僅是穩經濟,還是穩財富。

            ??對于小城鎮發展拐點,仇保興說,中國40多年城鎮化發展中,短腿不在大城市,不在中等城市,而在小城鎮。

            ??李克強總理曾在政府工作報告中指出,我國小城鎮面臨四個發展問題:環境污染、管理不善、人居環境退化、就業不足。

            ??通過最近幾次人口普查來看,我國有將近1億到1.5億人口本來是住在小城鎮里的,現在轉移到大城市和中等規模城市中來了。10年來,從我國小城鎮流出來的人口相當于日本總人口。小城鎮退化不僅會加劇大城市病,也會對農業現代化帶來影響。

            ??“我國農業現代化,是依靠社會化服務規模支撐的家庭聯產承包責任制,是一種人均耕地面積比較少的農村經營模式。社會化服務根據地就是那2萬多個小城鎮,可以想象,小城鎮人口快速衰退,意味著對現代化農業支撐能力在下降?!背鸨Ed分析說。

            ??對于住房回歸居住功能的拐點正在形成,仇保興表示,我國對于住房的基本策略是“房住不炒”,要控制住房價,又不使它產生日本式暴跌。為達到這樣的目標,我們不僅把住房市場調控權進行下放,而且允許地方自主進行多次微調,由中央政府調控轉化成地方政府調控,由行政命令調控轉化成經濟杠桿調控。

            ??“但存在的問題還是比較多的,主要問題就是住房空置率較高,以及土地財政失控。在我國財政體制下,土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現,這是我們要關注的,所以住房必須回歸居住功能,不能繼續炒下去了?!背鸨Ed強調。

            ??對于要從擴大城市的體量、規模轉向城市安全這個巨大拐點,仇保興說,目前,90%以上災害都發生在城市,所以城市風險控制是一個國家社會治理最重要部分。我國幾乎所有大城市都暴露在兩種災害之下,一種是地震、泥石流、洪水災害,另一種是基礎設施脆弱所帶來的災害。城市規模越大、人口越密集,災害度越大,我們一定要從擴大城市規模轉向城市安全和韌性,這是一個巨大轉折。

            ??12個解決辦法

            ??針對深度城鎮化面臨的12個挑戰,仇保興給出了12個解決辦法。

            ??一是迎接雙創浪潮,助推科技興國。

            ??仇保興認為,目前,我國科技轉化能力仍較差,研發轉化率不到發達國家一半。因此,要發展科技,把科技人員的積極性充分調動起來,使他們有更多精力從事于科研工作,以更快效率轉化科研成果,促進國民經濟發展。

            ??二是要妥善進行農村土地改革試點,防止助推郊區化。

            ??仇保興表示,城鎮化中后期,如美國城市人口密度是不斷下降的,從過去每平方公里建成區接近8000人,急劇下降到現在不到2000人,這個關鍵就是機動化的影響,即車輪上的城鎮化所帶來的結果。

            ??我國已經到了“機動化拐點”高峰,一個家庭擁有一輛車就意味著人口在城市和郊區之間移動是非??焖?、方便且低成本的。這種情況下,如果放開農村土地管理,可能出現大面積郊區化和過度郊區化現象,因此中央對此嚴格控制,城市居民不能到農村建房子,農民的農房不能賣給城里人,主要目的是在郊區化快速推進情況下保護耕地。

            ??三是要實行韌性城市規劃,整合城市空間資源、提高城市發展能力,發展韌性城市。

            ??四是推行城市交通需求側管理,促進綠色交通發展。

            ??仇保興說,我們的城市屬于人口高密度城市,人均占地面積不超過100平方米,與美國人均五六百平方米的現狀相差很大,導致我們城市空間用于交通的土地只有12%,是一個非常有限的空間。所以,要通過合理的停車費管理,超大規模城市的中心要逐步開始收擁堵費,逐步減少城市擁堵,這樣使城市碳排放下降、交通越來越暢通,這就是需求側管理的要點。

            ??五是變革保障房建設體制,降低房地產泡沫風險。

            ??仇保興認為,從住房需求來看,在大部分城市住房已經過剩,還要大量投資建設保障房就沒有什么道理了。他建議,一方面,出臺遏止房地產投資的一些工具,比如消費稅、空置稅、周轉稅、物業稅等;另一方面,對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市,一方面要調控,另一方面要解決好剛剛入職的大學生居住問題。

            ??仇保興認為,我國超大規模城市存在住房難、住不起房、買不起房的問題,主要是由于住房品種太單一,應該建立多主體、多品種供房機制,比如共有產權房、合作社住房、先租后售的房子等,滿足多種形式的住房需求。

            ??六是要全面保護歷史文化街區,修復城市文脈。

            ??七是要推行美麗民居鄉村建設,修復和保護傳統村落。

            ??八是強化城市群協同發展戰略。每一個城市群的城市都要找到自己合理的定位,發揮自己的功能,與中心城市產生互補才能協同發展。

            ??九是對既有建筑進行加固、節能施工的改造。

            ??十是以特色小鎮為抓手,分期分批進行人居環境升級改造。

            ??十一是啟動城市新能源革命,助推“雙碳”戰略。

            ??十二是多模式推進全面建設適老社會。

            ??“城市已經是經濟增長發動機,集聚了80%以上的GDP、95%以上科創成果、85%的稅收,它是財富聚集器,又是文化的容器。城市建得好,城市的財富就隱藏在空間結構中,城市就能真正保值增值;如果建得不好就是堆建筑垃圾,會很快貶值。深度城鎮化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥,城市的問題還要由城市自己來解決?!背鸨Ed說。

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