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          1. 2022年上海第二批集中供地攬金780億元 拿地總數TOP3花落保利招商華發

            付珊珊2022-07-29 10:26:41來源:中房報

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            ??7月28日,隨著最后一宗地塊成功出讓,今年上海第二批集中供地也落下帷幕。

            ??此次,上海共推出34幅地塊(含2幅城中村改造地塊),涉及浦東、靜安、長寧、普陀、楊浦、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、金山12個區,起始總價約746.46億元。此次土地出讓于7月25日-7月28日分4天拍完,共攬金780億元。

            ??“上海二批次集中供地首日,熱度相對較高?!敝兄秆芯吭和恋厥聵I部負責人張凱表示,在當前的房地產市場調整期,房企投資的避險趨勢較為明顯,核心城市仍然受到房企的追捧,上海整體去化速度較快且利潤空間充足,對房企的吸引力十足。

            ??本次推出的地塊中,2宗是城中村改造地塊,9宗是僅有一位競買人的地塊,這11宗地塊最終均以底價成交;其余有多位競買人參與的地塊有23幅,其中13宗地塊拍賣至中止價進入“一次報價”環節,競爭較為激烈。

            ??由于本次上海在地塊質量上有所提升,故平均成交樓面價為33224元/平方米,較今年首批次的19707元/平方米增長近68.6%,平均溢價率為4.49%,較今年首批次3.32%有所提升。

            ??從拿地企業來看,國企、央企仍是主力軍,招商蛇口、保利發展、華發股份展現了布局上海的決心,分別占據此次房企拿地總數榜單TOP3。除此以外,此輪上海集中供地中也出現了不少值得關注的企業,例如近兩年鮮少在上海拿地的新城控股、寶華集團,首次進入上海的新面孔南昌市政等。

            ??此外,張凱也提到,從結果來看,上海的房地產市場的復蘇勢頭強勁,在與首批次間隔時間較短、企業資金壓力較大的情況下,本次聯合拿地的情況明顯增多。

            ??多宗優質地塊引房企激烈爭奪

            ??“有人欣喜有人遺憾”

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            ??經歷了6月的快速出貨回籠之后,7月底的這一次土地出讓也被業界看作是部分房企的拿地盛宴。

            ??從土地質地來看,上海該批次推出的土地優質地塊較多。

            ??“現在地方政府肯拿出那么好的土地出來也顯示出相當大的誠意?!睋虾V性禺a市場分析師盧文曦介紹,本輪上海土拍政府誠意度較高,除了8幅傳統市中心地塊,其他很多地塊諸如徐涇、七寶等都是改善關注度較高的熱門板塊,因此,開發商拿地熱情高漲,也推動上海土地市場進入正常熱度。

            ??7月25日下午開拍的長寧區新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊是本批次上海出讓的地塊中最大亮點地塊之一。

            ??根據資料顯示,長寧區本身出讓土地較少,而該地塊位于長寧中外環之間的西郊板塊,左邊緊鄰上海動物園,右邊不遠處則是西郊賓館,周邊盡是夏都花園、明苑別墅、西郊清溪花園、檀宮等開發較早具有歷史底蘊的別墅區,居住環境相當幽靜,雖然不是絕對的市中心,但交通便利。因此,該地塊一經推出便備受矚目。

            ??“這塊地從技術指標來看也非常吸引人,1.2的容積率可以做一些聯排或者疊加別墅再配合一點多層的洋房類產品,雖然不及周邊別墅那么豪氣,但眼下這樣低的容積率已經很少見了。此外,這幅地塊的房地聯動價達到16.3萬元/平方米,突破上海土地市場的房地產聯動價最高紀錄,和去年新天地的預售備案均價差不多。這在客觀上也肯定了這塊地的價值?!北R文曦表示。

            ??雖然地塊總價不到30億元,但加上出讓條件里的配建要求以及地塊各方面的優越性,在開拍之前,有業內人士預計,一些擅長高周轉的房企不一定對該地塊有興趣,但對于一些擅長做豪宅的港資房企或者內地精品房企而言,拿下這塊地是難得展現產品力的機會。

            ??據上海土地交易官網上顯示,該地塊吸引了保利發展、中華企業、招商蛇口、新長寧、上海城投和新城控股6家企業參拍。經過激烈角逐,上海城投控股以27.63億元拿下,溢價率為9.67%。從拍賣過程來看,主要集中在上海城投控股和中華企業之間競爭,兩家企業報價積極,你追我趕。在競價36輪后地塊觸發中止價規則,進入一次性報價階段。由于上海城投控股的報價最接近平均價,因此獲得最后勝利。

            ??在盧文曦看來,中華企業在長寧開發諸多項目,這次沒能拿下這幅地塊比較遺憾。

            ??值得注意的是,該幅地塊房地聯動價高達16.3萬元/平方米,創下“限價”政策以來上海土地出讓指導價的最高紀錄。

            ??除了長寧宅地,房地聯動價為6.4萬元/平方米的青浦區徐涇鎮雙聯路北側B6-01地塊也引發房企激烈爭奪。

            ??據資料顯示,該地塊吸引4家房企、3位競買人參與現場交易。經過多輪報價,該地塊觸及中止價后進入一次性報價階段,最終南昌市政公用房地產集團有限公司(以下簡稱“南昌市政”)和招商蛇口旗下的上海虹潤置業有限公司組成的聯合體以44.84億元的總價競得,成交樓板價34225元/平方米,溢價率9%。

            ??4天交易時間,23宗地塊現場交易,其中有13宗地塊報價觸及中止價進入一次報價階段,進入一次報價的地塊占比超過5成,有8宗地塊溢價率超過9%。

            ??國企央企仍是主力 民企展現參拍熱情

            ??上海第二批供地的拿地企業中,國企央企仍是拿地主力,這一特點與重點城市第二批集中供地的趨勢一致。

            ??在上海第二批集中供地首日出讓的15宗地塊中,有14幅地塊被國企央企拿下,比例超過90%。從第二輪集中供地整體出讓情況來看,國企、央企背景的房企拿地比例至少占到80%。

            ??這其中,招商蛇口、保利發展以及華發股份3家房企此次共拿下13宗地塊,占出讓地塊的四成,說明3家企業在上海拿地的決心較大。根據市場傳言,在此輪集中供地中,僅招商蛇口和保利發展就報名了近20幅地塊,華發股份也報名了近10幅地塊。

            ??從結果來看,3家房企也確有斬獲。招商蛇口和保利發展,每個出讓日均有土地收入囊中,拿地數量均為5幅,并列成為此輪上海集中供地中拿地最多的房企。

            ??從拿地金額來看,招商蛇口拿下的5幅地塊總價達到164.78億元,若按照聯合體拿地的平均份額計算權益出資額,則招商蛇口此次斥資約76.69億元。保利發展拿下的5幅地塊總價達到178.06億元,按照上述同等計算方法,保利發展此次斥資83.33億元。

            ??在今年上海第一批集中供地中,招商蛇口就展現了重倉上海的決心,斥資超百億元拿地,成為彼時拿地金額和拿地數量最高的企業。在第一輪集中供地中顆粒無收的保利發展,此次也吸取了上一輪的經驗和教訓,此輪中與越秀地產、上海建工等企業組成聯合體拿地,底氣十足,收獲頗豐。

            ??華發股份在此輪供地中斬獲4幅地塊,雖然拿地數量不及招商蛇口和保利發展,但由于獨立拿地數量較多,因此華發股份也成為此輪供地中拿地金額最高的房企,所拿地塊總價達到115.19億元,除去聯合體拿的一宗地,華發股份此次權益拿地金額也超過百億元。

            ??相比上述房企,陸家嘴集團此次也獲取2幅地塊,但由于均為獨立拿地,因此,2塊地的總價達到79.35億元,拿地金額僅次于華發股份和保利發展。越秀地產、南昌市政等企業也均斬獲2宗地塊。

            ??此次供地中,部分久未在上海獲地的民營房企也顯示出較高的參拍熱情。例如,作為長寧區新涇鎮地塊的6位競買人之一的新城控股,上一次在上海公開市場上拿地還是2020年5月。

            ??在長寧地塊的拍賣過程中,新城控股也進入到最終的一次報價環節,不過因為報價與地塊平均價相差較多,最終與該地塊失之交臂。

            ??“在上海拍地確實需要一些運氣,沒拿到很遺憾?!币晃唤咏鲁强毓傻膬炔咳藛T表示。長寧這塊地確實較為優質,新城控股上海公司也準備了充足的拿地金,在其看來,如果能拿下該地塊是一件鼓舞人心的事。

            ??在上海第二輪集中供地首日成功拿下一宗地塊之后,一位寶華集團員工發了一條朋友圈寫道“普陀,我們回來了”,難掩興奮之情。據公開信息顯示,寶華集團于2018年在普陀開發了寶華城市之星項目,目前該項目二手房掛牌價在12萬元/平方米左右。

            ??新面孔首入上海 聯合拿地分攤壓力

            ??上海土地市場格局一直在變,同時也在不斷吸引新的面孔加入。

            ??在第二日和第三日的土地出讓中,南昌市政與招商蛇口組成聯合體分別拿下嘉定區和青浦區共2宗宅地,且這2塊地均在多輪報價后觸及中止價進入一次報價階段,競爭較為激烈。同時,2塊地的溢價率也都超過了9%。

            ??南昌市政是江西國資旗下的地產業務平臺。據南昌市政公用集團官網介紹,南昌市政公用房地產集團是集投資、開發、運營、管理為一體的綜合性房地產運營商,已經在北京、天津、山東、江蘇等15個城市落子布局。

            ??長期以來,南昌市政多次與房企合作,其中合作較為頻繁和緊密的要屬融創中國,二者合作最早可追溯至2014年,雙方首次合作項目便是北京東二環外的香河園3號地項目(即北京使館壹號院)。

            ??此次上海集中供地,南昌市政又搭檔招商蛇口,一舉拿下2幅地塊。盧文曦認為,對南昌市政這樣的新面孔,能夠和長期扎根上海的房企合作,以此為突破口獲取土地是比較理想的方案。

            ??值得注意的是,相較于第一批集中供地,此輪上海集中供地中,聯合體拿地明顯增多。在第一輪供地時招商蛇口還在單獨拿地,但這一輪供地中,招商蛇口拿下的地塊均是聯合體拿地。

            ??盧文曦表示,招商蛇口最近幾年在上海擴張節奏非???,重倉上海的信號非常清晰。不過也可以注意到,在持續擴張后,招商蛇口也采取了聯合拿地的方式??赡芑趦煞矫嬉蛩?,一是持續拿地資金肯定會有壓力;另一方面,市場未來預期可能還需要謹慎樂觀,聯合拿地可以分攤壓力。

            ??除了招商蛇口,保利發展此次在上海拿地亦是以聯合體形式??梢?,即便具有央企、國企背景,資金面始終是房企不可回避的壓力,而強強聯合恰能實現“1+1大于2”的效果。

            ??盧文曦認為,上海第二批出讓的這些土地平順成交也顯示出上海樓市的質地和韌性,也給7月、8月淡季增添一些信心。預計受此提振,后續市場成交會持續向好運行。

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