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          1. 馮?。合M者需要理性看待房價波動

            蘇曉2022-05-13 11:16:42來源:中房網

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            ??中房網訊(蘇曉/文)5月12日下午,中國房地產業協會會長馮俊做客樂居財經《會長面對面》直播間,就近期房地產市場的熱點進行權威解讀,同時針對消費者購房疑問以及房地產行業從業人員的相關提問等進行了一一解答。

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            中國房地產業協會會長 馮俊

            ??理性購房有三個條件需要考慮

            ??今年以來,多地相繼出臺樓市支持政策滿足購房者的合理住房需求,與此同時,部分房企因資金壓力導致暴雷問題頻現,這也引發了購房者的疑惑。面對“當前是不是一個好的買房時機”這一問題,馮俊表示,作為一個理性的消費者,在購買一個商品的時候,有三個條件需要考慮。一是,自己是不是需要;二是,是否在自己的支付能力范圍內;三是,對于短期內的價格波動,能不能承受住心理壓力。

            ??馮俊指出,不動產價格的波動是一個正?,F象。從國內外經驗來看,除了極少數人口凈流出量比較大的城市,即萎縮性城市外,長遠來說,房地產的價格都是上漲的。但是長遠的上漲并不排除短期的波動,而消費者也比較關注短期的價格波動,不過,短期的市場波動是很難“踩”在價格最低點上的。如果買房是要切實解決住房問題,那么就建議從以上三點進行考慮。

            ??在馮俊看來,目前各個城市的房價大體上平均跌了將近20%的水平,繼續下跌的空間不是太大。一方面,成本的剛性使得房價很難有一個再下跌的空間;另一方面,目前市場整體已經逐漸走出了低迷的情況,特別是最近一段時間政策的密集出臺,使得部分房企的流動性風險在不長的時間里得到了很大的緩解。這些綜合效應會使得房地產市場需求不足、需求低迷等情況有很大的改善。在這兩個因素基礎上,如果是自住的話,當前應該是一個買房的好時機。

            ??開發商拿地要結合自身生產及土儲情況

            ??近期多數城市土拍市場仍延續低溫態勢,部分開發商在直播間中坦言,不知道當前該不該拿地。

            ??對此,馮俊表示,近幾個月土拍市場熱度的恢復還是比較快的,企業要不要拿地,跟自身生產能力、土地儲備有直接的關系。如果說現在土地儲備幾乎都沒了,那么可持續發展的能力就沒了,企業就一定要拿地。

            ??同時,馮俊指出,近幾個月各地土拍的整體溢價率在逐漸縮小,好多地塊基本都是底價出讓,現在從土地價值和價格來說,應該是處于比較穩定的情況。

            ??未來從業者要以全新的知識和能力迎接挑戰

            ??近年來,房地產市場下行壓力增加,不少企業也在逐漸縮減經營規模,許多房地產行業的從業人員更是感到迷茫,不知道未來市場發展如何。

            ??針對目前行業從業人員的困惑,馮俊認為,未來在相當長的時間里,老百姓對住房的需求還會相當大。第一,未來在城鎮化進程當中,農業人口向城里轉移,城鎮之間的人口遷徙,都會引起住房需求,在城鎮化過程當中至少還會維持二三十年的時間。第二,中央定下了第二個“一百年”,可支配收入每年增長6%的目標,相信未來全國人民的收入也一定會繼續增長,而隨著收入的變化,生活水平的提高,老百姓對于住房品質的要求也在不斷提升。

            ??與此同時,馮俊還特別指出,近年來房地產行業的技術進步是各個領域最慢的。那么,房地產行業的從業者面臨一個很重要的任務,就是要不斷充電,在行業競爭中要以質量和服務來取勝,在新的發展階段,以全新的知識、全新的能力去迎接新的挑戰。

            ??此外,在本次做客直播間的過程中,馮俊還就保障性住房申請、房屋適老化設計、房屋交易注意事項等民生問題進行了全面、詳細的解答。

            ??附:中國房地產業協會馮俊會長在線解答房地產熱點問題實錄

            ??問:今年不少城市都發布了限購、限貸的松綁政策,您覺得會有更多城市再出松綁政策嗎?比如大家都非常關注的北上廣深。政策松綁了,房價是不是又得漲?

            ??馮會長:其實房地產市場宏觀政策的變動,談不上是松綁,因為在每一個階段的發展過程中,主要矛盾不一樣,矛盾的主要方面不一樣,所以采取的政策措施、調控對象也不一樣,這是非常正常的情況。原來也沒有說一定要給綁上,現在也不是說一定要給松了,這是兩個不同的范疇。中央對房地產調控確定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原則,支持地方根據當地的實際情況來調整政策。

            ??北上廣深的問題要根據實際情況來考慮,它有一個著力點,是把潛在的住房消費需求激發出來,同時又像政治局會上所說,要防止系統性風險。

            ??總體上,北上廣深在供應不足的情況下,房價反彈的壓力還會存在,當然目前不一定馬上出現反彈。在這種壓力存在的情況下,政府政策的著力點是鼓勵正當的住房消費需求,或者房子是用來住的,滿足多樣性的住房需求,而不是鼓勵投資炒房的方向。

            ??實際上,這幾個月北上廣深的房地產銷售低迷跟整體經濟下行的壓力有關。在經濟下行壓力下,大家都覺得收入增長是不是沒有可靠度了。收入增長可靠度如果得到懷疑,消費的欲望就會減弱。

            ??當然了,中國房地產業協會在跟有關政府部門提建議時,考慮了這個問題。如果政策過度地刺激了投資需求,那就很有可能使得房價上漲,特別是在整體供應不足的情況下。決定價格的是有錢人,而不是降價就能把錢拿出來買房子的人,所以防止房價過快反彈也是應該作為政策考慮當中一個重要的組成部分。

            ??從歷史的經驗看,2008年全球金融危機,房地產市場低迷、房價下行也就是三五個月的時間,時間并不長。目前,價格已經處于比較低的狀況了,上漲的壓力還是會存在的。這里面兩方面事情都要做到,一是消費者需要理性地看待市場價格波動,二是開發商不要利用價格波動去作為牟利的機會,這兩者之間都要做好。

            ??問:目前政府提倡的共產房、經適房、公租房好多買不上或租不到,這類屬性的房子有沒有什么搶房攻略?

            ??馮會長:沒有搶房攻略,因為政府對社會保障性質的公共資源供給一定是公開、透明的。你如果符合條件,就在規定的網站或者規定的場所去登記、排隊。如果你自己不知道在哪去登記,那永遠租不到、買不到。首先要把政府的公共信息掌握清楚,然后按照規定渠道去申請,沒有什么攻略,投機取巧的事在這里面做不到。

            ??問:孩子要上學了,要不要置換學區房?學區房會取消嗎?

            ??馮會長:其實學區房的問題不是房的問題,是學區的問題,是教育資源配置不均衡的問題,別把這個問題說到房子的問題上。各個地方政府都在解決教育公共資源配置不均衡的問題,但是短期要完全實現全社會教育資源配置均等是有難度的。你讓所有學校都達到北京四中的水平,這怎么可能。

            ??當然我們是要盡可能的給孩子提供一個好的教育環境,但是要順其自然,不要刻意的去聽那些說學區房好,類似廣告的起哄的事,一點不值當。

            ??問:一方面調控政策有松動,另一方面房企爆雷信息頻出,對于普通購房者來講,面對當前宏觀經濟環境,到底該不該買房?

            ??馮會長:現在房地產市場明顯出現了一個需求收縮的狀況。其實,需求收縮從去年下半年開始就逐漸有跡象了,今年3月份已經出現了一定的好轉,但是由于疫情的反復,使得房地產市場繼續處于需求低迷的狀況。

            ??網友都非常關心現在是不是買房的時機。我是這么理解的,作為一個理性的消費者,在購買一個商品時,有三個條件需要考慮:第一,是不是自己需要;第二,是不是在自己的支付能力范圍內;第三,對于短期的價格波動,能不能承受心理壓力。

            ??總體來看,現在各個城市的房價大體上平均跌了近20%,下跌的空間不是太大。一是成本剛性使得它很難有一個再下跌的空間;第二,從目前的情況看,總體上已經逐漸走出了市場低迷的情況。

            ??我估計,用不了幾個月市場就能夠恢復到正常情況了。特別是最近一段時間,各個方面的政策很密集地出臺,這種綜合效應會使得房地產市場的需求不足情況、需求低迷情況得到很大改善。同時各方面政策出臺,使得流動性風險在不長的時間里可以得到很大的緩解。

            ??在這兩個因素基礎上,如果是要自住的話,目前應該是一個買房子的好時機;但如果因為明天可能會跌就永遠不出手,那就永遠完成不了消費目標。

            ??問:按照現在住宅房子的租售比,還有收入和房價的比例,是不是房價還在高位?

            ??馮會長:其實房價的問題是跟收入相對而言的。中國的“房價收入比”相對于目前的經濟發展階段來說有點高,我們在解決這個問題的時候,不要去簡單想把房價壓下來就能把“房價收入比”改善了,而是要通過增加收入。假設房價不漲,收入翻了一倍,那“房價收入比”就減少一半。只要長期的房價增長比收入增長慢,這個社會的福祉就是改善的。

            ??問:買房時對于新房、期房、二手房如何選擇?

            ??馮會長:現在如果買到現房是更好,眼見為實,包括對房子的質量、對周邊的配套都可以看到。但是總體上,目前預售的占比在整個銷售中要占到80%以上,所以現售的房子特別少,很難看到。有關專家也在呼吁,接下來是不是取消預售,直接走到現售去。

            ??當然,對于買房者最重要的是地段。其實二手房也好,一手房也好,合適的地段比什么都重要。比如你在北京平谷,房子蓋得很好,但上班要兩小時,你承受不了這個交通成本。所以在一手房和二手房的選擇上,還是要選擇地段??倳浿v了一個對老百姓生活非常關鍵的要素,就是“職住平衡”,上班能夠十分鐘、二十分鐘到達,跟兩小時到達是完全不同的幸福感。

            ??問:這位網友的老家在河南三線城市,自己的能力在鄭州買房子有很大壓力,回老家買倒是沒問題,但是現在的市場讓他不敢在小城市出手。小城市的房子能買嗎?未來的發展前景會怎樣?

            ??馮會長:買房子本身是跟就業相關聯的問題。買房子是為了居住,居住一定跟就業相關聯。雖然三四線城市買房子便宜,但首先要考慮那里有沒有就業機會。我所說的就業機會指的是充分就業的機會,不僅僅是能夠找到工作,而是要能夠找到跟你期望的收入相匹配的工作。不能為了房子便宜,就去那住了,那你工作沒了,收入就沒了。所以還是要從這個角度考慮。

            ??但這是個矛盾,正常情況下,大城市的就業機會要多,大城市的收入要比小城市高。所以不能簡單的說去小城市、小縣城買房子便宜,但是沒有就業了,待在那干嗎。

            ??問:這位湖北的網友提問,他在武漢工作,想給父母資助買一套房,到底買新房還是二手房?是買遠一點的大房子,還是買在市中心的小房子?

            ??馮會長:給老人買房子,除了錢以外首先考慮兩個因素,一個是生活方便,一個是醫療服務方便,這是最重要的考慮因素。

            ??問:想在海南或者云南給岳父買文旅地產,但是現在疫情波動,不知道該不該出手?

            ??馮會長:任何一個買房子的投資行為,肯定是有人最終買在了最低點,但這個最低點并不是他理性分析出來的,完全是偶然、運氣好。但是你不能拿著運氣始終作為你行事處事的原則。所以實際上買房子的決策,還是要非常理性地去對待。

            ??問:對于開發商來說,現在土拍有點冷,還要不要拿地?

            ??馮會長:從最近的情況看,土拍并不冷,總體跟前幾年是要冷的,但是這幾個月土拍市場的恢復還是比較快的。

            ??要不要拿地這個問題太具體了,跟企業的生產能力、土地的儲備有關系,如果說現在土地儲備幾乎都沒了,可持續發展能力沒了,那一定要拿。

            ??這幾個月各地土拍當中的溢價率在逐漸縮小,好多地基本都是底價出去的。目前從土地價值價格來說,應該是處于比較穩定的情況。在整個發展過程中,要素價格不斷增長是導致房地產價格增長的一個重要因素。怎么樣冷靜地看要素價格對社會經濟運行的影響,這需要有一定的智慧。

            ??問:聽說恒大有復工、恢復銷售的消息,他們家的房子還能買嗎?

            ??馮會長:這個太難回答了,因為恒大的流動性風險產生以后,其項目全國遍地都是,各個項目的復工情況、進度也不完全一致。

            ??這個房子就得到現場去看那個樓盤。第一要看復工進度是不是真實的;第二,政府在處理恒大資產的時候,都采取了一定的鎖定措施,要看這個項目本身的債權債務是不是能夠平衡,如果本身這個項目已經處于資不抵債的狀況,那本身就有風險了;第三,要看這個樓盤后續交付的能力條件具不具備。這幾個要素都要看一下。不能說該買不該買,要根據樓盤的情況不同,還是要看它后續的進展和能力怎么樣。

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