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          1. 浙江浦江縣:爛尾項目自救樣本調查

            樊永鋒2022-07-27 09:53:02來源:中房報

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            ??浙江省浦江縣黃宅鎮,一樁延宕近20年的爛尾項目懸案,眾債權人多年來艱難自救、引入外部投資啟動的復建方案,卻波瀾橫生盤活前景黯然。至今104位債權人超2億元累計債務追索無門。

            ??東方麗都項目位于浙江省浦江縣黃宅鎮,占地5060平方米,規劃建筑面積1.87萬平方米,2002年由黃某紅個人拍得,2003年啟動建設,至2008年完工60%。

            ??期間,項目歷經抵押借貸、未批先建、越證建設、無證銷售、司法訴訟至最終爛尾,購房人和施工方等多年追索無果,逐步形成登記在冊104位債權人。據初步統計,多年累積的債務本息合計超2億元,僅本金就達9566萬元。

            ??經專業機構評估預算,盤活爛尾樓盤尚需追加投入6000萬元,若自救成功,項目房產總價值約1.3億元,可為當地政府創造2000萬元稅收。

            ??2019年3月底,眾債權人成立債權人代表小組尋求自救,后與債務人黃某紅達成共識,試圖通過引入投資人盤活項目。

            ??雙方先后與浙江百盛控股集團有限公司(以下簡稱“百盛集團”)接洽,引入投資盤活該項目,以期徹底解決延宕近20年的歷史遺留問題。

            ??2021年,百盛集團與債權人及債務人互相簽訂了合作框架協議,并收購了債務人的銀行土地抵押債權,同時向浦江縣人民政府相關負責人做了情況說明和投資方案,獲得認同后,迅速啟動續建項目的前期工作,并陸續投入了700余萬元。

            ??豈料中途生變,傳言債務人黃某紅以項目違建無法辦證為由,與最大債權人黃某星(黃某紅其兄)向浦江縣人民法院提起個人破產申請;部分債權人代表“反水”,與百盛集團合作態度發生180度轉變,意在引入新投資人;浦江縣政府相關領導也由初期認可方案到態度也發生轉變,促使百盛集團萌生退意,遂向杭州市西湖區法院提起司法拍賣債權程序申請。

            ??項目復建陷入僵局,原本欲“成人之美”盤活項目的投資方百盛集團也陷入泥沼,而浦江縣當地各個職能部門卻互相推諉,遲遲不能拿出一份切實可行、落地見效的解決方案。

            ??面對債權人和記者的詢問,浦江縣工作專班相關負責人表示,東方麗都債務問題的協調,應由浦江縣自然資源與規劃局(以下簡稱“自規局”)等職能部門作出回復,并表示將請示工作組主要負責人;浦江縣自規局主要負責人則表示,應由工作專班統籌各部門作出回應,工作專班由各相關職能部門辦抽調人員組成;浦江縣住房和城鄉建設局(以下簡稱“浦江縣住建局”)分管房產預售的工作人員表示,東方麗都屬于個人開發項目,其違法行為的界定和查處應由自規局作出;工作組成員單位之一的浦江縣人民法院則傾向于債務人黃某紅走個人破產程序。

            ??項目盤活前景撲朔迷離,百盛集團申請的司法拍賣債權也陷入僵局,而在種種反常之下,讓當地政府陷入了行政不作為和營商環境的拷問之中。

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            ??爛尾樓項目現場

            ??浙江綜合改革試點鎮 爛尾項目涉多重違規

            ??東方麗都項目位于浦江縣黃宅鎮中山工業園,20年前市場前景可期。

            ??黃宅鎮位于浦江縣東南部,與義烏市毗鄰,系浦江縣第一大鎮。作為浙江省小城鎮綜合改革試點鎮、金華市中心鎮,吸引了碧桂園等知名房企入駐開發項目。

            ??2002年6月26日,浦江縣原國土資源局發布浦地讓(2002年)9號國有土地使用權出讓公告:土地占地 5060平方米,規劃用途為商住綜合用地,出讓年限為50年。

            ??黃某紅以個人名義拍得該土地,并簽訂(2002年)第1353號國有土地使用權出讓合同,辦理浦國用(2003年)字第02-47號國有土地使用權證;2003年1月8日領取建設用地規劃許可證,同年1月21日領取建設工程規劃許可證。

            ??在“曬地”8年多后,直到2009年9月,黃某紅才開始按浦江東方麗都1號樓、2號樓全套施工圖和圖審(工程號09HZ0910)施工建設,至項目施工至規劃的60%(3棟中2棟主體結構已封頂),期間與浦江縣黃宅鎮政府簽訂了《建筑工程施工安全目標管理責任書》。

            ??2009年12月至2011年2月期間,東方麗都項目在未取得預售許可證的情況下,對外公開銷售,并至少簽訂了45份以上房產認購書,違規銷售所得房款超1000萬元。

            ??2012年,浦江縣原國土資源局對黃某紅越證占用集體土地建設行為進行了查處,確認項目超占出讓規劃紅線范圍外土地184.85平方米。

            ??2014年2月12日,由浦江縣城管執法局、原建設局、原國土資源局就其違建情況抄送縣政府處理意見顯示:1、2號樓非法占用國有土地及地上建筑物進行公開拍賣,已沒收部分3號樓地下室回填;縣建設局按照現狀出具該拍賣地塊土地使用性質、建筑占地面積、地上建筑面積的規劃指標數據;若該拍賣地塊與中山工業園區 A 地塊為同一受讓人,則可以合并土地登記及規劃許可;除1號樓、2 號樓已建建筑按現狀核定建筑后退外,其余規劃條件按縣府辦〔2009年〕第 89號抄告單和浦城規委辦〔2009年〕年3號會議紀要核定。

            ??2015年8月21日,浦江縣縣長辦公會議紀要載明會議同意東方麗都國有土地出讓方案及具體指標,出讓規劃條件在原批準的控規指標下進行優化,容積率調整為2.0~2.5,商服比例調整為 10%~30%,建筑密度調整為<35%,綠地率調整為20%~30%,西側、北側及轉角處建筑退讓做適當調整,用地性質和建筑限高不予調整。

            ??就此定下東方麗都整改基調,為后續建設提供了政策依據。

            ??在此期間,黃某紅頻繁更換施工方,土地抵押貸款、民間借貸、工程款等債務逐年累積,最終因無力續建導致項目爛尾。此前交付認購款的購房者也加入債務追償行列并提起訴訟,經當地法院判決后卻無一例能通過強制執行達成追償目的。

            ??此后多年,諸多債權人尋求信訪、司法途徑均未能等來債務及購房款追償問題的解決。

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            ??挖好坑基待建樓盤

            ??黃某紅的債務圖譜

            ??黃某紅,浦江縣黃宅鎮人,曾被譽為當地首富。據當地債權人介紹,其人參股物業、進出口貿易公司,并任職多家公司高管,在毗鄰鎮政府擁有占地十余畝的豪華別墅,并間接持有浦江縣多處高檔房產。

            ??黃某紅拍得東方麗都項目地塊后,圍繞地塊開發建設,歷經抵押借貸、民間借貸、越證建設、無證銷售等多重問題,至項目爛尾后,形成登記在冊104位債權人,據初步統計合計債務本息超2億元,債權人包括40余戶購房人、6家建筑供應商、50余名個人借款出借人。

            ??根據2019年11月8日浦江縣領導干部接待群眾來訪登記表統計,其中債務金額100萬元以上債權人25個、50萬元以上46個,債務金額最少的5萬元、最多的達2100萬元。

            ??其中,2007年,黃某紅通過抵押開發土地從杭州聯合銀行三墩支行貸款300萬元,本息合計約700余萬元至今未歸還,目前該債權已被諸暨市金喆貿易有限公司(以下簡稱“金喆貿易”,百盛集團為實控人)收購。

            ??不完全統計,在項目開發建設期間,黃某紅先后向50余人進行民間借貸,部分債務無借據及轉款記錄等留存,債務被質疑虛構。

            ??此外,在項目開發建設期間,因未批先建、超占土地、越證建設被查處,黃某紅組織社會閑散人員圍毆原建設局現場查處人員,后僅繳納3697元罰款,其余處罰申請法院強制執行,再無下文。

            ??項目所涉多家建筑公司的工程款至今尚未結清。同時,與眾多購房人以未經工商登記的東方麗都置業發展有限公司簽署認購協議書,通過收取定金,首付款及或全款, 變相騙取不特定公眾,數額不詳。

            ??不完全統計,有 16名債權人經法院判決應執行標的額總計4152.32萬元。

            ??目前,東方麗都項目售樓處和部分底層商業被黃某紅出租,長期獲取租金收益。

            ??而另一方面,在長達近20年的時間里,黃某紅累積形成巨額債務,債權人無論通過何種途徑表達合理訴求,債務纏身的黃某紅生活如常,未受任何影響。

            ??誰在保護黃某紅?背后有無保護傘?成為諸多債權人心中難解的疑問。

            ??黃某紅電話一直處于無人接聽狀態。

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            ??債權人艱難自救

            ??迫于黃某紅債務問題多年未能突破,債權人開始尋求自救,希望通過引入投資人的方式盤活資產并住進爛尾多時、屬于自己的房產。

            ??2019年3月,部分債權人代表召集100多位債權人先后組織召開20多次會議,成立了由8名債權人代表組成的工作組。在梳理債權金額并逐一進行登記、確認和公告,擬定多數債權人認可的以房抵債方案后,債權人代表工作組開始對外尋求投資人。

            ??此間,工作組曾多次向黃宅鎮政府報備進展情況,債務人黃某紅也向鎮政府作出書面承諾,認可債務數額,以房抵債方案,同意引入投資人以盤活爛尾樓。

            ??2019年3月28日,包括陳某艦、黃某蓮(民間借貸人,黃某紅本家親戚,無借貸憑證)、葛某雨(工程款)、黃某鋼(購房者)等8人組成的債權人工作組與黃某紅簽訂《債務協議書》,并約定黃某紅以現有資產、土地變價、折價拍賣清償債務,黃某紅不得再進行其它抵押擔保,影響債權人權利行使。

            ??但黃某紅并無誠心解決債務,在答應將爛尾樓抵債給全體債權人(免除1億余元利息)處置后,私自將售樓部出租長達兩年,10 余萬租金全部用于個人消費,另將多間臨街底商出租。

            ??黃某紅不守承諾的行為,導致債權人產生信任隔閡,矛盾愈演愈烈。

            ??此時,百盛集團進入視野,三方經過多次磋商,達成合作意向。同時確定了以9800元/平方米為標準的以房抵債處置方案(浦江縣當年7月商品房均價15340元/平方米)。

            ??在多方努力下,東方麗都項目盤活似乎重現曙光。

            ??2020年底,債權人代表赴諸暨市區與百盛集團接洽。2021年2月10日,債權人工作組與百盛集團簽訂《合作框架協議》約定,由百盛集團投資完成東方麗都項目續建完成后,通過以房抵債或收購全體債務人債權的方式清償黃某紅債務。

            ??《合作框架協議》同時約定,百盛集團負責協調浦江縣政府相關部門,重新辦理土地規劃等相關手續,依法注冊項目公司承擔開發責任。債權人小組負責落實全體債權人對債權人代表的授權,并完成與黃某紅簽訂同意按本金計算債權,放棄利息、違約金主張,并同意以房抵債;協助百盛地產完善項目審批手續;協助百盛地產與黃某紅完成資產評估,簽訂項目轉讓協議。

            ??2021年4月8日,在債權人代表的見證下,百盛集團與黃某紅簽訂《協議書》載明,鑒于黃某紅已與大部分債權人及投資協調人黃某星簽訂了《債務處置協議》,已確定黃某紅欠各債權人的具體金額及各債權人同意以東方麗都1#2#樓房產按9800元/平方米金額抵償債務。

            ??百盛集團最終與債權人代表簽署了《“東方麗都”房產項目合作框架協議》。債權人同意百盛集團作為《債務處置協議》約定由黃某星引進項目投資人,并作為項目投資人繼續履行《債務處置協議》約定的權利和義務。

            ??系列框架協議簽署后,百盛集團派出投拓人員,在浦江縣注冊設立浦江金喆置業有限公司(以下簡稱“金喆置業”),并注入500萬元注冊金。至此,項目復建前期工作全面展開,規劃方案提交至相關部門。

            ??2021年4月15日,解決歷史遺留問題專題請示報告也呈送浦江縣人民政府,縣政府主要負責人對解決項目問題時間節點給出了明確的指示意見。

            ??2021年5月12日,金喆置業工作人員開始召集債權人簽訂債權債務確認協議,截至目前已有54人簽署協議。并在債權人、債務人的多次要求下,金喆貿易收購了黃某紅在杭州聯合銀行三墩支行以土地使用權抵押貸款的全部債權。

            ??盤活方案再生波折 地方政府的營商考驗

            ??正當這樁爛尾樓復建盤活重現曙光之際,局勢卻陡轉直下。

            ??2021年5月13日,黃某紅單方面啟動個人破產程序的消息在債權人之間傳開。

            ??2021年5月22日,黃某紅在告全體債權人函中回應稱,由于土地證登記在其個人名下,東方麗都無法辦理預售證,且應項目涉及違建無法辦理過戶手續,在未得到人民法院允許情況下無法過戶;其本人從未向浦江人民法院申請破產清算。而根據浙江省高院印發的《浙江法院個人債務集中清理(類個人破產)工作指引(試行)》第 52、53 條,項目通過債務重整的方式引入投資人投入資金完成開發建設從而清償債務的方式進行;在政府及法院監督下引入投資人完成開發,避免再次陷入危機,保障履行前述承諾。

            ??對此,債權人在寫給浦江縣人民法院的公開信中稱,黃某紅已支付150萬元律師費,向浦江縣人民法院提出了個人破產申請,企圖以合法形式逃債務,侵害債權人利益。在債權人看來,“黃某紅毫無誠信可言,如何獲得債權人同意,如何啟動所謂破產程序,其破產程序是否符合相關法律規定?”

            ??蹊蹺的是,債權人小組成員黃某蓮,在債權人會議上提出“其本人投資續建項目更有保障”。不過,在2021年6月9日,部分工作組成員專赴諸暨市會見百盛集團相關負責人,表示依然支持百盛集團投資。

            ??2021年6月11日,包括金喆置業在內參加的聯合工作組例會上,債權人代表簽訂會議決議,確定黃某蓮為東方麗都項目投資人,并載明該決議僅限于黃某蓮與黃某紅交涉所用,不作為推翻與百盛集團簽署框架協議的依據。

            ??2021年6月14日,百盛集團發出致全體債權人公開信,表示支持黃某蓮妥善處理百盛集團已收購債權,及與債權人、引薦人、工作組簽訂的相關協議前提下,全力支持新投資人工作,但后果無法預料,應引起全體債權人高度重視。

            ??再加上還有部分債權人未簽署債權債務確認協議,種種不確定因素陡然增加,導致項目盤活工作無法推進,讓百盛集團失去繼續追加投資的信心,指令金喆貿易向杭州市西湖區法院提起抵押債權拍賣申請。

            ??2021年10月10日,杭州市西湖區人民法院在黃宅鎮東方麗都項目所在地張貼《查封公告》《拍賣公告》《執行裁定書》,依法啟動抵押物拍賣處置程序,即按現狀依法將抵押物評估、公告、拍賣,對項目違建部分仍按2014年2月12日浦江縣人民政府辦公室15號抄告單確定的原則精神處理,在拍賣公告時遵循違建處置方案。

            ??2022年3月18日,浦江縣自規局復函杭州市西湖區人民法院稱,因該不動產存在未批先建、違法占地、越證建設等問題未處理,不具備登記條件,另該項目被諸暨、浦江人民法院多次查封,仍在抵押狀態不具備拍賣條件。

            ??據金喆貿易法人陳某良透露,此前,該案件曾由浦江縣人民法院移交杭州市西湖區法院執行。期間,浦江縣人民法院陳某政法官與西湖區人民法院執行法官姚某明溝通后,讓本欲進行資產評估的西湖區法院態度轉變,不再繼續推進拍賣事項。

            ??5月23日,百盛集團與金喆貿易向浦江縣人民政府提出請求:希望通過依法處置抵押財產實現債權。即按現狀依法將抵押物評估、公告、拍賣,對項目違建部分仍按2014年2月12日浦江縣人民政府辦公室15號抄告單確定的原則精神處理,在拍賣公告時將違建處置方案一并公告,以妥善解決這一拖延20年之久的歷史遺留問題,最大限度維護全體債權人利益,維護公平正義。

            ??對于該請求,浦江縣委、縣政府均未給出明確意見。

            ??據當地知情人士透露,浦江縣人民法院專委、仙華法庭一位負責人積極主張根據浙江省高院印發的《浙江法院個人債務集中清理(類個人破產)工作指引(試行)》第52、53條,通過債務重整的方式引入投資人投入資金完成開發建設從而清償債務的方式進行,在政府及法院監督下引入投資人完成開發。

            ??他在征詢百盛集團負責人意見時,曾以政府要保障多數債權人利益,而且項目涉及違規占地和未批先建等、司法拍賣難度大,且需要債務人黃某紅出面處理違規超紅線土地為由(此前政府掛牌超占土地黃某紅無資金實力摘牌),希望走個人債務清算程序,將原本可落地的合作方案又拉回死胡同。

            ??這一由個人拍地違建商品房違規銷售引發的爛尾樓樣本案例,在房地產行業近30年的飛速發展過程中極具典型意義,如何保護百位債權人切身利益的解套方案將走向何方?如何在合法合規、公平公正的前提下拿出一套切實可行、落地見效的解決方案,營造良好營商環境,考驗著當地政府部門的政治智慧。

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