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          1. 救活爛尾樓:每一方都需要承擔法律責任向前看

            田傲云 朱娟2022-07-19 11:55:44來源:中國房地產網

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            ??爛尾樓停貸問題正在積極化解中。

            ??據不完全統計,6月底以來已有100多個樓盤業主發布將“強制停貸告知書”,引發社會關注。

            ??記者梳理多個樓盤業主發布的強制停貸告知書發現,業主大多把矛頭指向了貸款銀行存在的違規行為。有專家表示,推行已久的商品房預售制度到了調整時刻。

            ??“這個問題首先需要解決的是詬病已久的商品房預售制度?!币晃辉谧〗ㄏ到y工作多年的人士表示,從一些超大型房企暴雷情況看,資金跨項目挪用導致爛尾樓盤出現連鎖反應,包括如何處理好“管死”和“用活”關系,是目前行業主管部門應盡快解決的首要問題。

            ??長三角某市一位政府官員則表示,這類經濟社會問題處置時要堅守法律底線,按法律法規政策規定,各市場主體必須承擔其應該承擔的法律責任,這樣才可能依法依規穩妥處置好這類經濟社會問題。

            ??銀行違規放貸,不能繼續再玩

            ??鄭州瀚海思念城業主在發布的集體停貸告知書中稱,樓盤未封頂時貸款銀行已發放貸款,且貸款銀行在業主不知情情況下,直接將資金劃到開發商河南新瀚海置業有限公司非監管賬戶,導致26億元監管資金被挪用。

            ??瀚海思念城業主認為,在項目停工、延期交付方面,銀行有著不可推卸的責任。同時,業主聲稱決定于2022年10月1日集體暫停還貸,等交房后再進行履約。

            ??名門翠園業主發布的強制停貸告知書里,也主要列舉了銀行存在的違規行為。

            ??一位業主向記者提供了兩份他們向河南銀保監局反映相關銀行違規行為收到的答復,其中一份答復顯示,中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、華夏銀行、平安銀行、鄭州銀行9家銀行辦理的79筆按揭貸款發放后,未直接進入預收款監管賬戶。

            ??另一份答復顯示,華夏銀行鄭州分行在樓盤封頂前發放住房按揭貸款情況屬實,針對該違規行為,將依法對華夏銀行鄭州分行采取監管措施。

            ??上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東表示,如果銀行違反規定,比如將專項用于開發建設的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途,從而導致商品房項目發生停工、爛尾的,買受人集體發出停貸的聲明就具有正當理由。

            ??“如果出現大范圍停貸事件,因影響較大可能會推動行業政策優化,比如預售制改為現房出售,以及銀行、業主、開發商簽署三方合同,約定以如期交房作為還貸的前提條件?!币晃粐猩虡I銀行人士表示。

            ??此外,前述住建系統人士提出,銀行對住房主體未完成的購房人發放個人貸款本身存在違規,“這個規定,一般購房者可能不知道,因此很多銀行都未嚴格執行”。

            ??2003年,中國人民銀行出臺的“121號文件”明確:商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款;企業將貸款挪作他用的,經辦銀行應限期追回挪用資金。

            ??該住建系統人士建議,在加快對銀行違規放貸行為處理速度同時,可以讓銀行適度放寬還款期限或者重新約定還款方式,以推進事情解決。

            ??“晴天送傘,雨天收傘,金融機構在助推了樓市大起大落的同時,也間接導致了如今問題的發生?!睆V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,作為資金監管方,銀行過去太看重房地產帶來的收益,房價上漲時,各家銀行盲目看好樓市前景,不惜突破政策底線;現在爛尾項目大面積出現,銀行開始保護債權,收緊預售資金,也不發放貸款,5月份各項指標都在環比好轉時,唯獨銀行對開發商的貸款還在惡化。

            ??法律沒有空白,關鍵看裁決

            ??業主如果強制停貸,是否具有法律依據?

            ??上述法律界人士稱,從情感上來講,對于購買了爛尾樓的購房者表示同情,但如果未經法院判決而停貸,或沒有和貸款銀行達成停貸協議,則是混淆了不同的法律關系,貿然停貸的購房人往往容易成為違約方,不僅需要承擔違約金,還會影響征信。

            ??購房人因房屋爛尾向法院申請解除與銀行的借款合同并非沒有先例,但部分法院認為,房屋買賣合同關系與借貸屬于兩個獨立法律關系,因此,即便房屋爛尾,房屋買賣關系無法履行,且解除了房屋買賣合同,也不影響購房人與銀行之間借貸關系的繼續履行。

            ??“司法實踐中,對于房屋買賣合同關系與借貸關系是否兩個獨立的法律關系,理論上存在爭議?!北本┙鹪V律師事務所創始人戴金花表示,也有法院認為,借貸關系是房屋買賣合同關系的從法律關系,因為開發商原因導致房屋買賣合同解除關系時,可以解除借貸合同關系,剩余的貸款應當由開發商還清。

            ??“大多數法院判定的結果是,即使合同解除了仍由業主還款,這既不合理也不合法?!币晃环ㄔ喝耸扛嬖V記者,早在2019年5月,最高人民法院就曾在案件中判決因開發商原因致使《商品房預售合同》《借款合同》《抵押合同》予以解除,購房人對銀行剩余貸款不承擔還款責任,該案件判決案號為(2019)最高法民再245號。

            ??對于《借款合同》解除后購房人應否承擔剩余貸款的還款責任,最高人民法院認為,若按合同約定的權利義務關系處理,則在購房人對合同解除無過錯的情況下,仍要求其對剩余貸款承擔還款責任,明顯不合理地加重了其負擔,各方權利義務失衡,有違公平原則。因此,審理案件時,必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題,避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。

            ??對于該判決結果,上海市光明律師事務所付永生律師認為,最高人民法院充分考慮了商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題,避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務失衡。

            ??此外,前述法院人士告訴記者,目前還存在一種做法,便是很多法院面對群體性起訴解除合同案件,采用不予立案辦法回避裁決,“這可能有地方保護主義作祟”。

            ??隨著爛尾樓項目的增多,購房人請求解除借貸合同的案件數量整體亦呈逐年上升趨勢,法院方面對于這類經濟社會案件是否會擬定調整?前述法院人士表示,法院還沒有統一裁判規則,因為這不是法律空白問題,法律已經規定了裁判規則,關鍵看各地法院具體裁量時的執法意識和利益裁決。

            ??取消預售現房銷售,條件已經具備

            ??“項目久拖不決,是導致停貸斷供的重要原因?!崩钣罴握J為,由于房企風險事件不斷蔓延,問題不斷暴露,已經出問題的房企在風險處置方面仍有解決難題,導致各地大面積出現“交付難”,如果“交房難”繼續蔓延,停貸斷供大面積爆發或可能發生,需要正視和化解。

            ??房地產高級經濟師章林曉對這一說法表示贊同。同時他表示,從行業角度來說,業主集體停貸現象出現,從反面證明商品房預售資金監管政策的提出及實施是有相當前瞻性的,如果一個地方商品房預售資金監管政策實施到位,且當地房地產市場總體健康,那么該地爛尾樓盤出現的可能性就不會太大,即使出現了也還有救,“這或許也預示著現房銷售時代的到來”。

            ??“這個問題首先需要解決的就是詬病已久的商品房預售制度,按照國家統計局發布的年鑒數據,我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米,房地產市場供求矛盾應該基本平衡,取消預售全面實現現售的條件已基本具備?!鼻笆鲎〗ㄏ到y人士告訴記者。

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