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          1. 精裝修占了房價多少成?

            2022-07-27 08:49:38來源:丁祖昱評樓市

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            ??“精裝房已經進入普及化時代。

            ??近年來,上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市出臺了“精裝政策”,不少城市要求未來大部分住宅交付是全裝修。

            ??如上海要求從2017年1?1?起,凡出讓的本市新建商品房建設?地,全裝修住宅?積占新建商品住宅?積(三層及以下的低層住宅除外)的?例為:外環線以內的城區應達到100%。

            ??隨著全裝修、精裝修市場規模不斷擴大,裝修品質也成為了購房者關注的重點。

            ??據CRIC對50家重點關注房企2021年1月-2022年6月期間在22城的精裝修推盤情況來看,所有推盤項目裝修標準/成交均價比值的均值水平在10.0%,即,裝修標準占個人買房成本一成左右。

            ??從具體項目來看,有北京和上海部分項目裝修標準較高,其中每平米的裝修標準最高達15000元。

            ??可供參考對比的數據是,根據國家統計局發布的全國商品房銷售面積、金額數據估算,6月全國商品房銷售均價僅為9753元/平方米?!?

            ??房地產市場發展至今,精裝修交付已經成為了當前市場的主流。特別是一二線城市,在政策、品質、需求等各方推動下,精裝房市場得到了快速發展,市場份額逐年穩步遞增。

            ??CRIC數據顯示,2021年1月-2022年6月期間,重點關注的50家房企在一線城市精裝修率達到了86%。

            ??其中裝修標準最高的為瑞安房地產開發的上海翠湖天地第五期,翠湖五集項目,每平米的裝修標準高達15000元。

            ??據了解,翠湖五集于2021年底開盤,推出106套房源,總價4000-9000萬元/套,吸引了468組客戶認購,認購率超440%,入圍分數線102.24分。

            ??從其成交均價來看,約16萬元/平方米的成交均價與其1.5萬元/平方米的裝修標準相比,裝修標準僅占成交均價的9%,在同類高端項目中仍屬較低。   

            ??除了翠湖五集之外,北京中海首開拾光里和上海的另一高端項目綠地海珀外灘的裝修標準也已達1萬元/平方米。

            ??據了解中海首開拾光里位于北京朝陽區金盞別墅區,由130-160平方米的疊墅和部分小戶型組成,總價637-1280萬元/套,已于2022年3月20日開盤,是朝陽區少見的精裝別墅產品。其銷售均價約74356元/平方米,裝修標準占銷售均價的比例達13%。

            ??綠地海珀外灘同樣為2022年新推項目,為上海黃埔外灘核心區域地標性豪宅。其成交均價與翠湖五集相近,為約159262元/平方米。

            ??除此之外,還有不少裝修標準高于8000元/平方米的項目,如上海星河灣、綠城武漢黃浦、灣、上海星河灣三期、中興路一號、招商外灘璽等。

            ??從這些裝修標準較高的項目來看,大部分的成交均價和總價也相對較高,都是當地市場兼具好地段好產品的特質的項目。

            ??在部分項目裝修標準接近、超過10000元/平方米的同時,國家統計局數據顯示,2022年6月全國商品房銷售面積18185萬平方米,商品房銷售金額17735億元,由此估算出2022年6月全國商品房銷售均價為9753元/平方米。

            ??也就是說,部分中高端項目的裝修費已經接近或超過全國商品房銷售均價。

            ??成交均價和總價相對較高的項目,裝修費用也自然相對較高,這很好理解,那么22個城市平均裝修成本大概為多少呢?

            ??從裝修標準均值來看,2021年1月到2022年6月50家重點房企的精裝修項目平均值為2612元/平方米,環渤海區域以2989元/平方米的價格領銜,珠三角為2051元/平方米。

            ??從各城市能級來看,三四線的裝修標準最高,達到2730元/平方米,一線城市次之,二線城市最低為2603元/平方米。

            ??這主要是因為一二線城市裝修存在更大的普遍性,剛需房也需精裝修交付,標準相對較低,而三四線項目精裝修與毛坯分庭抗禮,進行精裝修的項目更多的是品質的選擇,價格標準相對較高。

            ??從裝修標準/成交均價的比值表現來看,所有推盤項目比值的均值水平在10.0%,即裝修標準占個人買房成本一成左右。

            ??其中,二線城市達到11.8%,比值表現最高,三四線城市達到了11.5%微低于二線城市。

            ??特別值得注意的是,一線城市比值標準僅為6.5%,由于一線城市的房價水平相對更高,物價表現上房子本身價格和裝修物料價值有較大的差距,同時一線城市的限價更加嚴格,使得房企降低精裝修的費用標準,這也是導致該比值較小的原因。

            ??從區域表現來看,珠三角的裝修標準/成交均價為6.5%,裝修性價比較為良心。中西部區域裝修標準/成交均價比值達到14.0%,高于平均水平4各百分點。

            ??從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤情況來看,精裝修的推盤占比達到60%以上。

            ??其中蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%,分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%,幾乎達到推盤即裝修。

            ??分區域來看,珠三角的精裝修率達到91%,其中廣州早在2007年的精裝房率就已經達到70%,其發展速度呈現出消滅毛坯房的趨勢。長三角區域次之,精裝修率為82%,環渤海區域精裝修率僅為49%,毛坯房交付才是市場主流。

            ??值得注意的是,面對市場下行的時候,三四線推盤精裝修率下滑,2021年下半年、2022年上半年三四線的裝修率僅為分別為58%和54%,分別較2021年上半年的62%的水平下降4個和8個百分點,而一二線城市變化不大。

            ??精裝修交付已經成為當前市場的主流,特別是珠三角區域幾乎達到了推盤即裝修。

            ??從目前來看,更高能級城市對精裝修比例的要求也更高,但裝修費約占買房成本的比例卻并未同步上升,這主要是因為高能級房價水平相對更高,房價和裝修價值有較大的差距。

            ??值得注意的是,當前市場環境下,房企利潤空間收窄,“精裝修”不僅成為房企項目產品品質組成的核心展示部分,更成為房企利潤調節器,有時候存在貨不對板的情況,導致交付時維權事件時有發生,近幾年來監管也逐步加大了在該方面的監管力度,精裝修標準或迎來進一步的監管。

            ??對房企而言,應加大運營管理力度,向管理要效益,積極升級產品力。從部分裝修標準較高項目的銷售情況來看,中高端項目的購房群體對品質要求較高,同時也能接受一定的裝修成本。

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