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          1. [克而瑞]降供應、提質量、國央平包場,優質地塊刺激上海二拍熱度復蘇

            2022-07-29 09:18:56

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            • 城市:上海
            • 發布時間:2022-07-29
            • 報告類型:土地交易分析
            • 發布機構:

            ??核心城區出讓占比達15% ,長寧區3年來首次供地。國央企及地方平臺公司拿地金額高達95% ,民企投資依舊屈指可數。

            ??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗

            ??7月25-28日,上海第二輪集中供地經過連續4天的競拍后圓滿落幕,雖然本次集中供地規模是歷次集中供地最低,但供地質量卻明顯上升,近四成地塊觸及中止價,土拍熱度僅次于去年首輪。

            ??二輪集中供地上海共成交34宗含宅用地,總建面235萬平方米,成交總金額卻高達780億元,在核心區域出讓比例增加后,本次平均樓板價提升至33225元/平方米,創集中供地以來的新高,平均溢價率則回升至4.49%。

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            ??核心城區出讓占比達15%
            長寧區3年來首次供地

            ??本輪上海共掛牌34宗含宅用地,其中2宗為城中村舊改地塊,總供應建筑面積達到234.8萬平方米,也是集中供地以來供應體量最低的一次。

            ??與廣州相似的是,雖然供地規模下調,但是供地質量明顯提升:本輪集中供地中長寧、靜安、楊浦和普陀四個核心城區均有地塊出讓,共有8宗地塊,總建筑面積達到36.9萬平方米,占本次出讓總建面的15%。

            ??尤其長寧區本次拿出1宗位于成熟別墅區的純宅地,該地塊容積率僅為1.2,同樣適宜打造低密度別墅產品,且周邊已無新房在售,二手房價可高達18萬/平方米,預計項目入市后將吸引大量豪宅客戶。這是長寧區自2019年中海長寧第以來首次出讓商品房用地,也是5年內長寧區僅有的第二宗商品房用地,雖然地塊體量較小,但土地資源的稀缺性可見一斑。

            ??另一核心城區靜安區上一次有商品房用地成交是2021年首輪集中供地中的保利靜安天悅,再往前則是2020年成交的華發仁恒蘇河世紀和天匯世紀璽,整體來看區域內的新房資源也同樣較為稀缺。

            ??此外,浦東、嘉定仍是本次供地的主力區域,供應總建筑面積在40萬平方米以上,其中也不乏優質地塊,例如浦東唐鎮、川沙核心區等。整體來看本次供地的質量較優質,并且繼續以限地價、一次性報價的方式進行,保持了低門檻、少配建的趨勢,讓利“誠意滿滿”。

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            ??四成地塊觸及中止價
            長寧稀缺地塊可售樓板價超十一萬

            ??上海本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為4.49%,僅次于2021年首次集中供地的整體溢價率,34宗地塊中有13宗觸及中止價、以一次性報價成交,幅數占比達到38%,在本次土拍的三類成交情況中占比最高;另外底價成交地塊占35%,溢價成交地塊占27%,無地塊流拍??梢妰炠|地塊的推出和門檻的持續下調,增加了土拍市場的活躍程度。

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            ??本輪土拍中,不同區域的熱度表現有明顯分化:長寧、嘉定整體相對較熱,浦東、青浦等區則是部分地塊可觸及中止價,部分地塊底價成交,而松江、奉賢則整體相對較冷。

            ??長寧區北新涇地塊進入一次性報價環節,最終成交樓板價為99887元/平方米,剔除8%的配建和2000平方米的社區其他設施用房以后,實際可售樓板價達到117834元/平方米。而該地塊房地聯動價達到16.3萬元/平方米,已經突破上海土地市場的房地產聯動價最高紀錄。嘉定出讓的5宗含宅地塊均達到中止價,進入一次性報價環節,兩個區域的整體溢價率分別達到9.76%和9.46%;

            ??而浦東位于唐鎮、川沙2個較核心區域的地塊也達到中止價,僅航頭1宗地塊底價成交,青浦則是徐涇鎮和朱家角地塊達到中止價,另外3宗地都接近底價成交,區域內部的不同地塊競拍熱度差距較大;

            ??此外松江、奉賢等較為偏遠的區域,本次出讓地塊熱度較低,基本均以底價成交。

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            ??遠郊提升盈利空間、市區嚴控房價
            整體保持較高盈利空間

            ??本輪上海出讓的地塊依然均設置房地聯動價格,34宗含宅地塊平均地價房價比為0.5,31宗地的房價與地價之差在2萬元/平方米以上,4宗地塊房價地價差甚至超過5萬元/平方米,給房企預留的盈利空間依然較高。從本輪房地聯動價格設置上來看,主要有2大特征:

            ??首先是遠郊地塊的限價較之前周邊地塊有所提升,例如奉賢新城的兩宗地塊,房地聯動價分別為42000元/平方米和38800元/平方米,較周邊緊鄰地塊分別上漲1000元/平方米和500元/平方米;

            ??其次超核心地塊限價依然嚴控,一二手房價倒掛情況仍存在。例如本次長寧區地塊限價為163000元/平方米,周邊已經許久沒有新房供應,二手房均價高達18萬元/平方米;另外靜安區不夜城板塊地塊限價為128880元/平方米,較之前的華發仁恒蘇河世紀均價更低。

            ??以此來看,政府對不同類型的出讓地塊采取不同的房地聯動價格設置方式,對于遠郊區域宅地,提升房企的盈利空間,提高房企拿地意愿;而對于市區內已經成熟的板塊,則意在控制房價。

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            ??國央企及地方平臺公司拿地金額高達95%
            民企投資依舊屈指可數

            ??從拿地房企來看,上海二輪集中供地依然是國企央企以及地方平臺公司的主戰場,成交的34宗地塊僅有4宗地由民企競得,除了寶華競得的普陀區智慧城地塊以外,其余3宗民企拿地均位于青浦區,且地塊總價不超過10億元,另外大眾競得1宗嘉定新城復華園區地塊。剩下地塊均由國央企和地方平臺公司競得。

            ??保利、招商和華發成為本次土拍的三大贏家,在拿地金額、建面和幅數上都大幅超越其他房企。由于本次土拍聯合體拿地情況較多,全口徑來看,保利、招商和華發拿地金額分別為178億、165億和115億元,拿地建面分別達到42.8萬平方米,48.1萬平方米和29.5萬平方米,國央企目前在核心城市拿地的能力仍然明顯高于其他房企。華發今年以來已經在上海競得6宗地塊,占其在上海地塊總幅數的三分之一,企業趁窗口期布局上海的策略非常明顯。

            ??此外,上海城投、上紡等地方平臺公司拿地也較為積極,兩家房企通過一次性競價分別斬獲長寧優質地塊和嘉定南門社區地塊,雖然奉賢、松江依然有部分地塊是由平臺公司底價競得,但在上?!巴械住钡男枨竺黠@弱于其他城市。

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            ??總體來看,上海第二輪輪土拍在明顯增加市區核心地塊供給的情況下,熱度較第一輪有明顯回升,近四成地塊觸及了中止價,總體溢價率僅次于2021年首輪集中供地,與廣州第二輪土拍“犧牲規模換熱度”的走勢較為相似。

            ??從拿地房企來看,無疑國企央企和地方平臺公司依然最為強勢,尤其銷售規模位列十強的保利、招商等龍頭房企,成為本次上海土拍的最大贏家;本輪土拍熱度較高,但民企拿地依然屈指可數,投資積極性還需要時間修復和體現。

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